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缺贷款无法购房定金能否拿回
作者:佚名 日期:2011年03月13日 来源:本站原创 浏览:

 

缺贷款无法购房定金能否拿回
 
 
作者: 吴涛 通讯员:谭晓鹏
 
 

案情回放
房贷缺口50万元
买方请求返还定金
原告(被上诉人):郁某
被告(上诉人):陈某
被告(上诉人):某地产公司
    
2007年7月23日,原告经被告某地产公司工作人员潘某介绍,并在潘某承诺原告可以获得240万元银行贷款的情况下,决定购买被告陈某所有的深圳市罗湖区某房产。当晚,原告与两被告签订《房地产买卖合同》一份,约定:被告陈某向原告出售该房产,成交价为人民币283万元,原告应于签约当日支付15万元作为定金,并应于2007年8月7日前付清首期款28万元;剩余240万元购房款以银行贷款方式支付。《房地产买卖合同》第三条第(二)款第2项约定:原告的贷款金额为240万,同时注明具体贷款金额以银行承诺书为准。《房地产买卖合同》第十四条备注载明:如贷款无法解决,本合同取消,卖方退还买方定金。同时备注特别说明:备注条款内容与前述条款内容不一致的,以备注条款为准。
    
上述合同签订后,原告依约向被告陈某支付了定金15万元。次日,原告催促潘某联系银行办理贷款手续,潘某表示贷款有一点小问题,只能贷239万元。由于贷款时间拖得太长,原告要求潘某出具一份书面承诺保证能够获得239万元贷款,否则原告无力支付房款。但潘某不愿做出书面承诺。原告遂向工商银行深圳分行咨询。工商银行深圳分行按照中国人民银行相关规定审核原告资料后,明确告知原告该房产最多只能获得总房款70%的贷款即190万元,而被告某地产公司承诺的239万元贷款是按照总房款85%的比例计算得出的,原告在现有政策条件下根本无法获得。
    
原告认为,上述合同已无法继续履行,要求被告陈某向原告返还定金15万元,被告某地产公司承担连带责任。被告陈某则认为,合同第三条规定具体贷款金额以银行承诺书为准,贷款实际金额的变化并非贷款无法履行。原、被告由此发生纠纷,原告诉至法院,请求法院判令:1、被告陈某向原告返还定金15万元;2、被告某地产公司承担连带责任。
裁判理由及结果
合同符合解除条件 定金依法应予返还
    罗湖区法院经审理认为,原告与被告陈某之间为房屋买卖合同关系,被告某地产公司与原告和被告陈某之间为居间合同关系,被告某地产公司为居间人。
    
上述《房地产买卖合同》虽为有效成立的合同,但属于合同法中的附解除条件合同。三方在《房地产买卖合同》第十四条备注载明如贷款无法解决,本合同取消,卖方退还买方定金。2006年5月31日中国人民银行在《中国人民银行关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》中明确规定从2006年6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%,而原告与两被告签订的《房地产买卖合同》中约定的总价款为283万元,43万元的首付款仅为总价款的15%,因此,原告不可能申请到240万元的贷款,合同约定的付款方式不可能实现。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定:当事人对合同的效力可以约定附条件。……附解除条件的合同,自条件成就时失效。前述买卖合同第十四条备注,应该视为原、被告三方当事人约定的解除条件。由于合同中约定的贷款金额超出了人民银行规定的贷款限额,所以贷款无法解决。因此,该合同自成立之时就已符合当事人约定的解除条件。
    
《房地产买卖合同》第三条第(二)项虽约定原告贷款的金额为240万,但其后同时注明具体贷款金额以银行承诺书为准。而第十四条备注载明:如贷款无法解决,本合同取消。同时备注特别说明:备注条款内容与前述条款内容不一致的,以备注条款为准。本案的《房地产买卖合同》第三条为格式条款,第十四条为手写添加的非格式条款,在第三条内容与第十四条内容冲突时,应当采用非格式条款内容。
    
虽然该《房地产买卖合同》已失效,但三方关于合同失效后解决争议的约定,即“……本合同取消,卖方退还买方定金……”依然有效。故被告陈某应将收取的定金人民币15万元返还原告郁某。原告要求被告陈某返还定金的诉讼请求,有事实和法律依据,法院予以支持。但原告要求被告某地产公司承担连带责任,没有法律依据,法院不予支持。
    
基于上述理由,罗湖区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条,《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条第一款、第五十七条、第四百二十五条的规定,判决:一、被告陈某应在判决生效之日起十日内返还原告支付的定金人民币15万元;二、驳回原告的其他诉讼请求。
    
一审宣判后,被告陈某及某地产公司不服,向深圳市中级人民法院提起上诉,请求二审法院撤销一审判决。深圳市中级人民法院经审理后认为,原审判决认定事实清楚,证据充分,适用法律正确,依法作出驳回上诉,维持原判的终审判决。
法官简介
    罗映霞,女,从事法院工作二十多年,现任深圳市罗湖区人民法院民三庭审判长。
法官手记
谨慎对待附条件合同
    本案中,双方签订的《房地产买卖合同》属于附条件的合同。此类合同在签订时,应谨慎审查其中的附加条件。
    
附条件的合同,是指在合同中规定了一定的条件,并且把该条件的成就或者不成就作为当事人确定的合同权利和义务发生法律效力或者失去法律效力根据的合同。《合同法》第四十五条规定:当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。本案中,合同备注中约定的如贷款无法解决,本合同取消中的贷款无法解决,即是附解除条件合同中的条件。
    
附条件民事法律行为中所指的条件是指当事人以将来客观上不确定事实的成就或不成就,决定民事法律行为效力发生或消灭的附款。它既可以是自然现象,也可以是人的行为,一般应满足下列三点:首先,条件应是将来发生的事实。如果该事实是为民事法律行为之前已经发生的,则不能作为民事法律行为所附的条件。如A在出租自己房屋之前已知道自己继承了其祖父房屋,那么A在租房合同中将继承祖父房屋这一事实作为条件是毫无意义的。有无这一条件对租房合同的实现不产生任何影响。一般情况下,这种约定视为没有附任何条件。其次,条件应是不确定的事实,也就是说是可能发生也可能不发生的,当事人不能肯定。如果是将来必定发生的,则应作为期限而非条件。再次,条件是由行为人约定的事实。所附条件应是当事人所协商确定的,是双方意思表示一致的结果。如果是法律强制性规定或行为性质所决定的事实,则不能作为所附的条件。因为无论双方是否将其作为条件,其自动发生作用。行为人约定的事实应是合法事实。作为附条件的民事法律行为的条件,其设立目的在于决定民事法律行为的效力。因此违反法律和社会公共利益的违法条件不能作为民事法律行为所附的条件。违反法律和社会公共利益属于民事法律行为无效的种类之一。因此,约定违法,将导致民事法律行为的无效。
    
解除条件又称消灭条件,是指民事法律行为中所确定的民事权利和民事义务在所附条件成就时失去法律效力。附解除条件的民事法律行为,在所附条件成就以前,已经发生法律效力,行为人已经开始行使权利和义务;当所附条件成就时,则该民事法律行为失去法律效力。解除条件的作用,是使已经发生法律效力的民事权利义务关系失去法律效力。如双方约定租房人甲一旦自己买房,则他与乙之间的租房合同终止,在这里,甲买房就是解除条件,甲在没买房之前,租房合同始终有效,一旦买房,则租赁关系结束。
    
在附条件的民事法律行为中,为了维护民事法律行为制度的严肃性,充分发挥附条件民事法律行为在民事交往中的积极作用,维护当事人的合法权益,《合同法》第四十五条第二款规定:当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。要阻止条件成就或促成条件成就,只能发生在条件成就与否未确定时,从这一角度来说,该规定对条件成就或不成就的拟制亦是保护合法遵守合同义务一方当事人的途径之一。 (罗映霞)

 

来源:深圳特区报

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